Kysymyksiä & Vastauksia

K: Kun teen myyntisopimuksen kiinteistönvälitystoimiston kanssa asunnostani, onko minun pakko myydä asuntoni ja millä hinnalla?

V: Lähtökohtaisesti asunnon myyjällä on toimeksiantosopimuksen allekirjoittamisen myötä todellinen halu asunnon myymiseen. Mikäli tilanne jostain syystä myynnin aikana muuttuu, eikä myyntimotivaatiota enää ole, asunnon omistajan ei ole pakko myydä asuntoaan edes silloin, jos tulee ns. täyden rahan tarjous. Täyden rahan tarjous tarkoittaa asunnosta tarjottua täyttä hintaa joka on sama, kuin asunnon hintapyyntö. Täyden rahan tarjouksen tullessa asunnon omistaja on kuitenkin velvoitettu maksamaan välityspalkkion välitystoimistolle.

K: Mitä kustannuksia joudun maksamaan välitystoimistolle, jos asuntoani ei myydäkään?

V: Toimeksiantosopimuksessa määritellään tarkoin välitystoimiston mahdollisesti perimät jälkikustannukset ellei asuntoa myydäkään. Asiantunteva kiinteistönvälittäjä käy sopimuksen yksityiskohdat huolellisesti läpi toimeksiantajansa, asunnon omistajan, kanssa ennen allekirjoituksia. Premium Happy Homes Oy LKV veloittaa asiakkaalta asiapaperikustannukset 150 euroa, ellei sopimuksessa ole toisin yhteisesti sovittu.

K: Miten asunnon hinta-arvio muodostetaan?

V: Kiinteistönvälittäjän hinta-arvion perustana on vankka talous- ja markkinatilanteen tuntemus. Hinta muodostetaan yleisten-, alueellisten ja kohdekohtaisten arvotekijöiden perusteella.

Yleisiä arvotekijöitä ovat mm. taloudelliset tekijät, yhteiskunnalliset tekijät (väestönkehitys, väestörakenteen muuttuminen), ja poliittiset tekijät kuten kaavoitus-, maa- ja asuntopolitiikka, rakentamista koskevat säädökset ja valtion tuki rakennustoiminnalle ja asuntotuotannolle.

Alueelliset arvotekijöitä ovat mm. alueen sijainti, tarjonnan runsaus, kunnan maapolitiikka, kunnalliset rakentamismääräykset, verotus ja luonnonolosuhteet.

Kohdekohtaiset arvotekijöitä ovat mm. asunnon varustelutaso, ikä, kunto, remontin tarve, käyttökustannukset, tilankäyttö, jne. Maapohjaan kohdistuvia arvotekijöitä ovat mm. kaavoitus, maa-alueen koko, maaperä, pinnanmuodostus, muoto ja sijoittuminen esim. tiehen, rantaviivaan, ilmansuuntaan. Lisäksi tärkeitä huomioitavia ovat mahdollinen kunnallistekniikka (tiestö, liittymismahdollisuudet vesi- ja viemäriverkkoon) rasitteet ja etuudet.

K: Mikä ero on hintapyynnin ja kauppahinnan välillä?

V: Mikäli hintapyyntö on asetettu jo myyntiä aloitettaessa realistiselle tasolle, ei hintapyynnin ja kauppahinnan välillä välttämättä ole juuri mitään eroa. Näissä tapauksissa ns. täyden rahan tarjoukset ovat mahdollisia. Mikäli hintapyyntö on tarkoituksellisesti asetettu arvotekijöiden avulla laskettua odotettua kauppahintaa korkeammalle, on erittäin todennäköistä, että joka tapauksessa kauppahinta tulee olemaan lähellä kiinteistönvälittäjän muodostamaa kauppahinta-arviota. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa vain myyntiaika on oleellisesti pidempi.

K: Onko asunnon hiljainen myynti kannattavaa?

V: Monesti asunnon ns. hiljainen myynti saattaa vaikuttaa asunnon omistajasta perustellulta varsinkin, jos seuraava koti ei ole vielä löytynyt. Hiljainen myynti tarkoittaa asunnon esilläoloa asuntomarkkinoilla normaalia pidempään. Tämän seurauksena asunnon huomio- ja mainosarvo laskee. Näin asunnosta lopulta saatava kauppahinta on oleellisesti pienempi verrattuna siihen, että asuntoa olisi alusta lähtien markkinoitu ja myyty tehokkaasti.

K: Mikä on paras aika myydä asuntoni?

V: Perheen koti on arvo-omaisuutta joka kuitenkaan harvoin on keinottelun kohteena. Perheen henkilökohtaiset asumistarpeet ja tilanteet vaihtuvat oli talous- tai markkinatilanne mikä tahansa. Kunhan perheen oma taloustilanne on vakaa, on asunnon vaihto esim. väljempiin asuinneliöihin aina perusteltua. Nykyisen asunnon myynti on syytä aloittaa varhaisessa vaiheessa yhteistyössä kiinteistönvälittäjän kanssa.

K: Mitä tarkoittaa lyhenne LKV?

V: LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjä- nimikkeen tai lyhenteen käyttöoikeus on vain LKV- kokeen suorittaneella henkilöllä (Laki välitysliikkeistä 16 §). Kokeessa hän on todistanut omaavansa kiinteistönvälityksessä tarvittavan ammattipätevyyden. Kiinteistönvälityksessä tarvitaan erityistä osaamista ja vastuuntuntoisuutta, jonka vuoksi on perusteltua käyttää LKV- pätevyyden omaavan henkilön palveluja.

K: Mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu antamastaan palvelusta?

V: Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettavia tietoja (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 §).

Toimeksiantajalle annettavat tiedot. Välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 8 §).

Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle. Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välitykestä 9 §)

K: Kun asuntoni on myyty, voinko vielä soittaa kiinteistönvälittäjälle asuntoasioissa ja pyytää neuvoja? Entä mitä se maksaa?

V: Monet asiakkaistamme ja suosittelijoistamme ovat tuttuja jo vuosien takaa ja arvostus on molemminpuolista. Meille on kunnia-asia, että myös vanhat asiakkaamme voivat soittaa asuntoasioihin liittyvissä asioissa aina niin halutessaan. Onhan kuulumisia toki mukava kuulla muutoinkin! Hyvä neuvo ei maksa mitään, mutta kysymättä jättäminen voi tulla kalliiksi.

K: Mitä voin itse tehdä ennen asuntoesittelyn alkamista saadakseni asunnon parhaimmat puolet esiin?

V: Puhtaan ja raikkaan huoneilman varmistaminen on hyvä lähtökohta. Kylpyhuoneen laatat saumauksineen on hyvä pestä, mahdollista saunaa unohtamatta. Kannattaa pitää mielessä, että vähemmän on monesti enemmän. On siis hyvä siivota kaikki pöytätasot, hyllynpäälliset, lattiat ja naulakot ylimääräisistä tavaroista. Voi myös miettiä, voisiko joitain huonekaluja viedä muualle varastoon myyntiprojektin ajaksi, jotta tila saataisiin esiin ja vaikuttamaan avarammalta. Asuntoesittelyssä verhot ja kaihtimet avataan ja kaikki valaisimet kytketään päälle.

K: Kun ostan asuntoa, onko asunnon hintapyyntöä alhaisemman ostotarjouksen antaminen hyvä vaihtoehto?
Olen kuullut, että ostajana saan asunnon hintapyynnistä automaattisesti tingittyä pois 10 %. Pitääkö tämä paikkaansa?

V: Lähtökohtaisesti asunnon hinta voidaan asettaa kahdella eri tavalla. Ensimmäisessä vaihtoehdossa hintapyyntö on asetettu mahdollisimman lähelle arvioitua kauppahintaa, jotta myyntiaika saadaan pidettyä kohtuullisena. Tässä vaihtoehdossa kovin alhaisen ostotarjouksen antaminen ei todennäköisesti johda kauppaan, vaan päinvastoin saattaa sulkea ovet neuvotteluyhteydeltä asunnon omistajan kanssa.

Toisessa vaihtoehdossa asunnon hintapyynti on tarkoituksellisesti asetettu asunnon erityisominaisuuksien tai kysynnän ja tarjonnan vuoksi kauppahintatilastojen kautta arvioitua kauppahintaa korkeammalle. Tällöin omistaja saattaa olla kiinnostunut ottamaan erilaisiakin tarjouksia vastaan.

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa kertoa alueen hintatasosta ja suunnitellun tarjouksen läpimenon realistisuudesta. Lopullisen päätöksen tarjouksen hyväksymisestä tai hylkäämisestä tekee aina asunnon omistaja.

K: Mikä on paras aika ostaa?

V: Perheen koti on arvo-omaisuutta joka kuitenkaan harvoin on keinottelun kohteena. Perheen henkilökohtaiset asumistarpeet ja – tilanteet vaihtuvat oli talous- tai markkinatilanne mikä tahansa. Kunhan perheen oma taloustilanne on vakaa, on asunnon vaihto esim. väljempiin asuinneliöihin aina perusteltua. Nykyisen asunnon myynti on syytä aloittaa varhaisessa vaiheessa yhteistyössä kiinteistönvälittäjän kanssa.